Признаки окончания кризиса, к счастью, уже наблюдаются в Украине. И поэтому, даже несмотря на кризис, гостиничный бизнес не теряет своей привлекательности.
Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в покупку гостиницы? Что при этом нужно учесть? На эти вопросы мы и постараемся ответить.

Эти вопросы весьма актуальны для серьезных инвесторов. Если большинство крупных гостиниц в нашей стране уже разделены между крупными игроками рынка, то средние и малые предприятия такого рода довольно широко представлены на отечественном рынке готового бизнеса.
А хватит ли на всех?

Выбор на рынке сейчас достаточно широкий. И, несмотря на это, затягивать с принятием решения о покупке гостиницы уже сегодня не стоит по нескольким причинам. Первая – приближается чемпионат мира по футболу, а вторая – очередные президентские выборы и те изменения, которые последовали за ними, особенно во внутриполитической жизни страны. В результате – наблюдается оживление интереса к инвестициям в украинскую экономику.

В первом случае повышение спроса на гостиничные услуги может быть достаточно резким, но не продолжительным, а во втором есть возможность более долгосрочной перспективы спроса и более высокого его уровня – за счет развития туризма.



По экспертным данным, средняя рентабельность проектов в гостиничном бизнесе в настоящее время в Украине составляет 20-28%. Это непосредственно касается недвижимости в гостиничной сфере. В докризисные времена коэффициент загрузки отечественных отелей (среднегодовой) достигал 30%. Самое минимальное использование гостиниц зафиксировано в Николаевской и Луганской областях – всего лишь 9%, а максимальное – в Автономной республике Крым – до 78%. При этом в столице этот показатель был равен 40-60%.

Иностранным туристам больше всего понравился Киев (36,1% туристов предпочли остановиться в столице). Крым выбрали 10,4% туристов, а Львовскую область – 9,1%. На Одесскую и Днепропетровскую область припадает по 5,3% предпочтений, Киевскую – 4,2%, Донецкую – 4,0%.
В среднем один бизнес-турист пребывает в гостинице от 2 до 3 суток, а любители отдыха и оздоровления – от 5 до 8.

Приоритеты по регионам постоянно меняются, и одной из причин этому является кризис. В 2009 году, например, наблюдался спад загрузки гостиниц в Украине, причем больше всего пострадали от этого Западная Украина и Крым – они потеряли тогда до 20% клиентов.



Деловая активность нарастает, приближается ЕВРО-2012, при этом есть немало сложностей, с которыми связано строительство новых объектов в гостиничном бизнесе. Дефицит качественного предложения в этом сегменте экономики, в свою очередь, позволит владельцам отелей получить более высокую доходность от своей деятельности, если сравнивать с аналогичными показателями в проектах, действующих на более зрелых рынках Америки и Европы.

По требованиям УЕФА Украине должна предоставить 19 602 номера в гостиницах и отелях трех категорий. По Государственной программе планируется создание 327 объектов с общим количеством номеров 11 557, среди них вновь построенных – 132 отеля, 153 гостиницы планируется перестроить, а все остальные 42 отеля – модернизировать. При этом наибольшее количество гостиниц потребуется, конечно же, Киеву – 110. Львову необходимо 97 гостиниц, Харькову – 69, Донецку – 52.

Загвоздка в том, что гостиничный бизнес – это долгосрочные инвестиции, при этом очень крупные, а сооружение новых объектов, тем более в таком количестве предусматривает четкое понимание того, как они будут использоваться в будущем. Попросту говоря – начинать строительство гостиниц под Евро-2012 и не знать, не понимать, как потом в последствии они будут использоваться – дело весьма рискованное и однозначно убыточное.
Тем не менее, несмотря на это, ожидается строительство гостиниц в Киеве. Всего в столице и пригороде (по данным компании "Соцмарт") идет строительство 27 гостиниц. Но, к сожалению, строительство на 50-60% из них заморожено.

Многие аналитики прогнозируют, что большая острая необходимость в гостиницах к 2012 году и застой на рынке коммерческой недвижимости могут значительно повлиять на ситуацию. Благодаря этому можно ожидать, что изменится целевое назначение многих проектов бизнес-центров – они будут использоваться как гостиницы. Вам потребуется юридический адрес Вашей гостиницы, это может быть офис и не обязательно в самой гостинице, а неподалеку от нее.

Не следует также забывать о деловом туризме, который намного меньше подвержен сезонным колебаниям, чем курортно-оздоровительный туризм. Гостиницы получают в среднем 40-50% своего дохода с обслуживания корпоративов и различных торжеств для туристов-бизнесменов. Это в значительной степени способствует повышению их конкурентоспособности. Нужно сказать, что бизнесмен тратит на деловую поездку в среднем в три раза больше, чем обычный турист на отдых.

Таким образом, приближение ЕВРО-2012, увеличение деловой активности, сложности со строительством новых объектов, нехватка качественного предложения в сфере гостиничного бизнеса дает возможность владельцам отелей (и тем, кто планирует ими стать) получить хороший доход – намного больший, чем в аналогичных проектах на более развитых рынках Америки и Европы.

Безошибочный выбор

Попробуем разобраться, на что следует обратить внимание при приобретении объекта гостиничного бизнеса.

1. Хорошее место

Это непреложная истина для гостиничного бизнеса. Это самое главное в этой сфере, как ни в каком другом направлении предпринимательской деятельности. Люди платят не только за крышу над головой, мало того, для них это совершенно не важно. Их больше интересует хороший сервис и еще больше живописный вид, свежий воздух, тишина.

Многие уже сейчас мечтают окунуться в "аромат древности". Имеются в виду отели в исторических центрах городов, которые в долгосрочной перспективе будут очень востребованными, будут значить не меньше, чем удобные коммуникации в центре города или в "деловых" районах города.



2. Доверяй, но проверяй!

В случае даже если район вам очень нравится и, по сути, вполне вас устраивает, и внешне гостиница очень красивая, нельзя забывать о том, что нужно установить истинную причину продажи объекта. Можно постараться сделать это самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к опытному финансовому консультанту.

Полученная информация пригодится вам в любом случае. Если даже она не повлияет на ваше решение о покупке предлагаемого объекта, то пригодится, когда вы будете вести переговоры для снижения стартовой цены. Вопросы нужно задавать до заключения сделки, потому что после приобретения объекта рискуете получить намного меньше ответов.

3. Только вперед в будущее

Обязательно проверьте финансовое состояние приобретаемого объекта за несколько последних лет. Выясните, какая у гостиницы репутация – это очень важно, так как вы должны понимать, что борьба за привлекательный имидж иногда занимает очень много времени и средств, иногда намного больше, чем ремонт или перестройка гостиницы.

Еще вам полезно будет ознакомиться с перспективами развития городской инфраструктуры в том районе, где находится ваша будущая гостиница. Это строительство объектов коммерческой недвижимости, жилых домов, прокладка автотрасс. Эти факторы будут способствовать сокращению или, напротив, увеличению, потока потенциальных клиентов, и, соответственно сильно отразится на ваших будущих доходах.

Чтобы бизнес процветал

Тщательно проверьте техническое состояние здания, в котором находится отель, и которое вы собираетесь купить. Проверьте состояние всех коммуникаций (газо- и электроснабжение, система кондиционирования воздуха, канализация и др.) Обратите внимание на наличие парковочных площадей и подъездных путей и возможности их расширения.

Есть очень важные моменты, которые облегчат вам работу в будущем. Поэтому на них нужно обратить особое внимание. Все это очень важно не только для развития бизнеса в перспективе, но и для привлечения инвестиций, а также использования при необходимости других источников финансирования. Вы должны помнить, что любые пристройки или перепланировки помещений, которые могут быть проведены, должны быть узаконены уже до передачи права собственности и заключения сделки прежним владельцем объекта продажи. Потому что в ином случае этими хлопотными и требующими много времени делами придется заниматься вам.

Помните о большой конкуренции на рынке гостиничного бизнеса, ведь конкуренты не дремлют! Поэтому при вступлении во владение гостиницей вам необходимо подготовить не только бизнес-план, а и план эффективного продвижения вашей гостиницы на рынке – рекламную компанию. Цены на гостиницы и гостиничные комплексы на отечественном рынке колеблются от в одной категории до 1 млн. дол. и в другой – свыше 1 млн. дол.

Первая категория – это небольшие базы отдыха класса «эконом» от 400 до 600 тыс.дол., к примеру, гостиница на берегу моря в Херсонской области.



Вторая категория представлена более дорогими объектами: от 1,2 млн. дол., например, база отдыха в Крыму до 6 млн. дол., например, горнолыжная база в Карпатах.

Есть и более дорогие объекты, стоимостью 10 млн. дол. – это крупные гостиничные комплексы.