Если вы решили сдавать квартиры в аренду, у вас есть 60 тыс. дол. и вы решили на этом заработать, возникает вопрос: где выгоднее ее купить, кому сдавать и окупятся ли необходимые затраты? Какую прибыль удастся получить? Проанализируем возможности данного направления в нескольких городах.
Традиционно в столицу приезжают на учебу и работу студенты и жители из регионов. Спрос на съем жилья, соответственно, высокий. В Харькове, где более 40 ВУЗов, арендуют квартиры преимущественно студенты. Третьим по численности городом в Украине является Днепропетровск (после Киева и Харькова). Это один из крупнейших промышленных центров страны. Всего в Днепропетровске 20 высших учебных заведений.
Нужно отметить, что работодатели из городов-миллионников раньше предпочитали перекупать столичных менеджеров, а в кризис ситуация изменилась – большинство умудряются обходиться собственными кадрами. Поэтому арендодатели зарабатывают с помощью студентов, молодых семей и командировочных.
Одесса – один из крупных украинских городов с 20 ВУЗами. Но в Одессе выбор нанимателей у местных рантье шире – помимо студентов, квартиры востребованы и отдыхающими. А вот те, кто планирует зарабатывать на жилье в Крыму, могут рассчитывать только на курортников.
В Киеве заработок все меньше и меньшеВ Киеве за 60 тыс. дол. можно купить однокомнатную квартиру рядом с метро и в хорошем состоянии – предложение значительно превышает спрос, и это создает благоприятные для покупателей условия. Сдать в аренду скромную однокомнатную квартиру на длительный период в Киеве можно за 3–4 тыс. грн в месяц максимум. Несложные расчеты показывают, что за месяц владелец однокомнатной квартиры в Киеве может легально зарабатывать на аренде максимум 2150 грн (если вычесть 400 грн. с оплаты за квартиру, предположим 3000 грн., на оплату коммунальных услуг и вычесть 15% налога на доходы физических лиц).
По словам риелтеров, в Киеве сейчас намного больше желающих снять квартиру на сутки или неделю, чем нанимателей на длительный срок. Ставки аренды посуточно к тому же упали только на 15%, а долгосрочная аренда при этом подешевела на 35%. Заработок на однокомнатных квартирах может составлять 200–500 грн. в сутки и зависит от нескольких факторов: качества ремонта, места расположения, наличия горячей воды и других удобств и др.
Арендодатели, которые сдают квартиры посуточно, должны понимать, что в их интересах работать легально. «Предпринимателям особенно важно при краткосрочной аренде прописывать реальную стоимость услуг в договорах, – рассказывает юрист Илья Сергийчук, специалист фирмы «Центр правовой защиты». – Это может оправдаться, если возникнет необходимость защищать свои права на компенсацию нанесенного арендатором ущерба, или решать споры с соседями или со страховыми компаниями в судебном порядке. Будет очень непросто обосновать свои претензии в суде, если такой договор между арендатором и владельцем не заключался. При этом можно потерять гораздо большую сумму, чем та, что предусмотрена налогами».
Кстати, нужно учесть, что договора аренды жилья обязательно нужно регистрировать в БТИ. Налог на доход с аренды платить все равно нужно. «Если договор аренды зарегистрирован в БТИ, то уклониться уплаты ежеквартального налога, который арендодатель должен платить, не получится», – говорит Сергей Позняк, директор «Каштан 2000» – агентства недвижимости. В противном случае придется заплатить штраф от 5100 грн. до 34 000 грн. (от 300 до 2000 не облагаемых минимумов), плюс к этому вся сумма невыплаченных налогов. Еще один вариант возможного наказания – лишение свободы сроком на 5 лет.
На студентах много заработать не получитсяВ Харькове, если поискать, за 60 тыс. дол. можно приобрести и трехкомнатную квартиру. Минимальная цена аренды составляет 1500 грн./мес. А если жилье требует ремонта, и все поломки нанимателю придется устранять самостоятельно, плата составляет 1700 грн. в месяц. А вот за трехкомнатную квартиру, правда, без мебели, но с хорошим ремонтом, придется платить до 3000 грн. в месяц.
В Харькове разница в ценах на аренду однокомнатной и трехкомнатной квартиры невелика, и поэтому наибольшим спросом в городе пользуются именно однокомнатные квартиры. Основной заработок арендодателям обеспечивают студенты, но и проблем они создают им немало.
В Днепропетровске также за 60 тыс. дол. можно приобрести трехкомнатную квартиру. Выбор, однако, невелик – большинство продавцов снимают объекты с продажи, дожидаясь повышения цен. Зато большим спросом пользуется дешевое жилье (от 1,5 до 2 тыс. грн. в месяц) – сдать квартиру проблем не составит.
Квартиры в среднем ценовом сегменте пользуются наименьшим спросом. «Очень много объектов, стоимость аренды которых от 3 до 5 тыс. грн., просто простаивает. Это квартиры, рассчитанные на средний класс, с евроремонтом. А среднего класса, как такового, у нас совсем уже не стало», – делится опытом Сергей Логутенко, основатель компании «Логутенко и Партнеры».
Под офисХорошей альтернативой для региональных и столичных рантье является сдача квартир под офис. В Киеве снизился уровень вакантности в офисных объектах классов А и В, и несмотря на это, небольшие коммерческие площади по-прежнему остаются востребованными. На первом месте – площади на первых этажах жилых зданий, они наиболее востребованы. Аренда такой недвижимости превышает аренду обычных квартир почти в 2 раза. Обязательное условие – перевести эту площадь в нежилой фонд.
Эдуард Бразас, руководитель отдела агентских услуг компании «Ситикон», агентства недвижимости, отмечает: «Законодательно запрещено использование в качестве нежилого фонда помещения, которое относится к жилому фонду. Собственник может выбрать один из 2-х вариантов: либо сдавать помещение нелегально, либо перевести его в нежилой фонд. Правда, на практике все так, как есть – собственники очень редко переводят квартиры в нежилой фонд, это стоит очень дорого и весьма затруднительно само по себе».
Таким образом владелец экономит деньги на изменении целевого назначения площади, в свою очередь арендатор за аренду платит меньше, чем бы ему пришлось платить как за нежилое помещение, но при это больше, чем за площадь, предназначенную для проживания. Следует отметить, что подобная афера слишком рискованна. Если однажды нагрянет налоговый инспектор, работник пожарной службы или жека, это грозит большими неприятностями – могут оштрафовать как владельца, так и арендатора.
Но ни квартиросъемщиков, ни столичных рантье все это не пугает. Светлана, директор киевского PR-агентства, рассказала, что ее офис находится в квартире на 2-м этаже. По наблюдениям Светланы, под офисы используются примерно 40% квартир этого дома. Арендатор признается: «Не думаю, что в нежилом фонде находятся все квартиры, в частности, как обычное жилье сдается и наша квартира».
Поближе к морю«А вот в Одессе возле моря жилье за 60 тыс. дол. не купишь. В базах агентств недвижимости, правда, есть предложения однокомнатных квартир в Приморском районе, небольших по площади и расположенных в старых домах стоимостью 50–55 тыс. дол. Но качественное жилье будет стоить не менее 150–200 тыс. дол., причем это без учета мебели, ремонта и бытовой техники», – рассказывает Ольга Тищук, работник агентства недвижимости «Одесса Плюс». В Одессе на аренде однокомнатной квартиры хозяин может заработать в среднем 200 грн. в сутки, а в месяц – до 4 тыс. грн.
Агентство недвижимости «Ялта-Бест» приводит данные, по которым за 65 тыс. дол. можно купить однокомнатную квартиру в центре Ялты. Это жилье без ремонта, но зато предусмотрена возможность пристройки. В Алупке однокомнатную квартиру на седьмом этаже девятиэтажного дома можно приобрести за 63 тысячи дол. А в Нижнем Мисхоре квартира в доме старой постройки в плохом состоянии рядом с морем стоит 58 тыс. дол.
Сезонность является одной из особенностей сдачи жилья в регионах возле моря. У Сергея однокомнатная квартира в Нижнем Мисхоре. Он рассказывает: «Можно приезжать уже в июне, уже тепло в это время, но отдыхающих совсем немного. Я сдаю свою квартиру с июня по октябрь, а курортники, которые приезжают к нам в остальные месяцы, живут только в санаториях». Максимальная стоимость аренды в июле – от 350 грн. за однокомнатную квартиру «под ключ» в хорошем состоянии на Южном берегу Крыма. В остальные месяцы можно заработать максимум 200 грн. в сутки.
Идеальный вариант – находясь в Киеве, сдавать квартиру знакомым или получать плату в обмен на ключи. Однако на практике это удается очень редко. Евгений Севрогодский живет в Киеве. Он сдает двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии, с ремонтом в Ялте. У предпринимателя даже есть свой сайт, на котором размещены фото объекта. «Моя жена общается с мамами на форумах и таким способом ищет арендаторов, ведь у знакомые не каждое лето отдыхают в Ялте. Несколько раз в сезон приходится ездить в Ялту: устранять поломки, проверять состояние квартиры.
Таким образом, весьма невыгодным приобретением является покупка жилья с целью получения стабильного дохода. Проще, выгоднее и надежнее оформить депозит в банке за те деньги, которые нужны для покупки квартиры.
